2017年最新物業管理條例杭州市(2)

時間：2017-06-13 09:08:08 維偉18由分享

　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規定：

　　(一)符合國家、省和本市規定的技術標準、規范;

　　(二)及時向業主、非業主使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

　　(三)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務;

　　(四)協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作;

　　(五)接受社區居民委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作。

　　物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內應當將合同副本報物業所在區、縣(市)房產主管部門備案。

　　第三十五條物業服務合同的一方提前終止有約定期限的物業服務合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。

　　物業服務合同期限屆滿前三個月，業主委員會應當組織召開業主大會會議開展物業服務企業選聘工作。物業服務合同期滿仍未完成選聘工作，經雙方協商，原物業服務企業同意延續的，原物業服務合同自動延續至選聘工作完成。在原合同延續期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內合同終止。

　　物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等理由拒絕退出物業項目。

　　第三十六條物業服務企業退出物業管理項目時，應當向業主委員會移交全部物業管理檔案、資料和相關財物。

　　物業服務企業退出物業項目時業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，物業所在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當進行應急管理。社區居民委員會可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府委托下根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務，相關費用由業主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業單位應當予以配合。

　　第三十七條物業服務收費根據不同物業的性質和特點、物業服務不同的階段，分別實行政府指導價和市場調節價。政府指導價適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。實行市場調節價的物業項目，收費標準由物業服務合同(包括前期物業服務合同)確定。物業服務收費項目和標準應當向全體業主公布。

　　物業服務收費標準根據收費與服務水平相適應的原則，并根據物業服務成本變化情況等因素進行調整。

　　第三十八條物業交付使用前，建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業服務費;物業交付使用后，物業服務費由業主承擔。

　　業主應當依照物業服務合同(包括前期物業服務合同)的約定及時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，經書面催交，逾期不交納物業服務費的，業主委員會可以采用在本物業管理區域公示等方式協助物業服務企業催交。

　　物業服務合同雙方約定預收物業服務費的，預收期限最高不得超過十二個月。物業服務合同存續的剩余期限不足十二個月的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第三十九條物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，可以對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益歸全體業主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，也可以根據業主大會的決定用于物業管理的其他需要。

　　物業經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬;由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

　　實行物業服務包干制收費方式的物業服務項目，每半年公布一次物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況;實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　前期物業服務期間，建設單位和物業服務企業應當在前期物業服務合同中詳細約定物業經營性收益使用管理事項，并向業主公示告知。前期物業服務結束時，物業服務企業應當審計前期物業服務期間物業經營性收益收支情況，并將審計結果在物業管理區域內公示。

　　第四十條經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會的監督指導下由業主自行管理。實行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。

　　業主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其支付依法屬于業主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維護和養護。

　　業主自行管理中需要開具發票的，業主委員會可以持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，憑臨時稅務登記證可以向物業所在地的稅務部門申請領用發票并自行開具。

　　業主大會可以委托具有資質的專業機構對管理費用、物業專項維修資金、物業經營性收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每年向業主公布一次。

　　第四章物業使用和維修

　　第四十一條業主、非業主使用人在使用物業時應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、日照、管線鋪設和建筑維修、有害物質排放等方面的相鄰關系。

　　建設單位應當在銷售物業之前制定臨時管理規約，作為物業買賣合同的附件。業主大會成立后，業主大會應當制定管理規約。臨時管理規約和管理規約的示范文本由市房產主管部門制定。

　　第四十二條物業使用中禁止下列行為：

　　(一)違法拆改、變動房屋承重結構;

　　(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

　　(三)違法搭建、改建建筑物、構筑物;違法挖掘房屋地下空間;

　　(四)擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;

　　(五)擅自改變房屋外立面;

　　(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全;

　　(七)擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施;

　　(八)損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

　　(九)違反國家和地方規定，向環境超標排放污染物;

　　(十)占用共用部位、共用設施設備;

　　(十一)法律、法規禁止的其他行為。

　　對違反有關法律、法規規定使用物業的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告，相關部門和業主委員會應當根據相應規定及時處理。

　　第四十三條業主或者非業主使用人進行物業裝修，應當事先告知物業服務企業，并按照物業裝修有關規定辦理手續。物業服務企業應當對業主或者非業主使用人的物業裝修活動進行監督，業主應當予以配合。

　　第四十四條業主大會成立前，車輛停放在物業管理區域內共用部位的，其收費標準應當按照價格主管部門的規定執行。業主大會成立后，車輛在物業管理區域內行駛、停放、收費等管理制度由業主大會制定。業主大會決定對車輛停放收費的，應當確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　第四十五條物業交付使用前，建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備移交給相關專業單位負責管理，并移交有關技術資料。相關專業單位應當及時接收。物業交付使用時，建設單位應當將有關設施設備移交專業單位管理的情況予以公示。

　　專業單位接收后，應當及時做好有關設施設備的維修、更新和養護，確保物業管理區域內有關設施設備的安全運轉和正常使用。

　　物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協議的由專業單位自行負責相關工作。

　　第四十六條物業保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔：

　　(一)專用部位和專用設施設備包括在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業主或者非業主使用人承擔;

　　(二)共用部位和共用設施設備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備除外)包括由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。

　　物業維修、更新時，相關業主、非業主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環衛、人防等專業單位進行相關作業需要進入物業管理區域的，物業服務企業和相關業主、非業主使用人應當配合。

　　第四十七條業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業服務費的結算作明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

　　業主可以在臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則中規定物業管理區域內單套住房出租的人數限制及人均面積標準。

　　第五章物業保修金和物業專項維修資金

　　第四十八條用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。

　　物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。

　　第四十九條在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：

　　(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;

　　(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。

　　需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。

　　第五十條物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。

　　第五十一條物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、?？顚Ｓ谩⒄O管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。

　　第五十二條首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

　　前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。

　　第五十四條物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第五十五條使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;

　　(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;

　　(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：

　　(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;

　　(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。

　　第五十七條經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。

　　實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：

　　(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;

　　(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;

　　(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;

　　(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。

　　第五十八條任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。

　　第六章法律責任

　　第五十九條對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。

　　本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。

　　第六十條建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;

　　(二)發現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。