物理管理的三十問

　　物業管理是指物業服務公司依據委托合同,對小區建筑、綠化、衛生、交通、環境等管理項目進行維護、修繕和整治的有償服務。那么，物理的基礎三十問你都知道嗎?下面由學習啦小編為你提供的相關資料，希望能幫到你。

　　物理管理的三十問

　　1、以什么面積收取我的物業管理費?

　　房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準;房產證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業管理費。

　　2、業主有權審查物業管理企業的收支嗎?

　　沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務知識，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

　　3、如果業主因為某種原因沒有及時繳納物業管理費，物業是否有權掐斷住戶的水、電供應?

　　費用戶提供服務。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，

　　4、有的業主不交物業管理費，這對我有影響嗎?

　　有影響。因為物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持的，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，也就是影響了您的利益。

　　5、業主家被盜,物業公司是否一定要賠償?

　　《物業管理條例》第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業公司就沒有法律責任。

　　6、物業客戶服務部是干什么的?

　　負責客服工作的策劃;負責入伙手續、裝修手續的辦理及資料整理并歸檔;顧客來電、來訪、報修、請修、投訴的受理和跟蹤處理;小區綜合巡查;物品出入控制;進行客戶走訪和回訪;便民服務的組織與開展;顧客意思的征詢與反饋;顧客的檔案理;客服部的各種文檔輸入工作;客服人員行為的規范與管理;物業服務費的催繳工作。

　　7、因工程質量遺留問題，業主是否可以拒交管理費?

　　不可以，開發遺留問題是業主和建設單位之間的問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆，業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理。

　　8、小區內的公用設施損壞，維修費用是包含在物業管理服務費內嗎?如果不是，維修費用該由誰來承擔?

　　公用設施的小修和日常保養費用包含在物業管理服務費中。

　　9、物業管理公司所提供的服務配套有哪些?使用流程是怎樣的?

　　物業管理公司除提供《前期物業服務協議》所規定之物業管理服務外，亦會因應客戶之需求，適時提供其他便利業戶之有償服務，屆時請留意管理處公告之有關服務內容及服務收費標準信息。

　　10、我家里跑水了，物業應負什么責任?

　　物業管理公司以提供物業管理服務業務為宗旨。公司所應履行的、承擔的責任、享有的權利均由《臨時管理規約》賦予并作明確規定。假如跑水是因物業公司違反法律及相關契約的規定而造成的，物業公司應承擔相應的責任，反之，則不應承擔事故責任。我們要求業主在二次裝修過程中做防水實驗，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。

　　11、業戶家中被竊或在社區內受到歹徒侵犯，物業公司已收取保安費，物業公司要如何處理?

　　物業公司物業費包含了保安費，就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發生案件時業戶應保護案發現場并盡快通知物業公司，物業將會協助保護現場及配合公安機關調查取證。物業公司有相應的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作，物業公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監控顯示保安工作按要求進行了，物業公司就已盡到了責任。出于對業主安全負責，盡可能提高保衛服務工作標準的考慮，歡迎業戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛工作方案，以便最大限度的發揮現有資源的能量，提供優質的保衛服務。建議業戶仍要正常買保險，以便發生問題時盡可能減少損失。

　　12、業主或物業管理公司能否擅自利用物業共用部位及共用設施設備?

　　業主不可以擅自利用。但是物業公司根據服務合同約定,從業主利益出發可以視情況利用。

　　13、物業工程部的工作是什么?

　　物業工程部的工作是對小區的公共區域進行小修;公共設施設備運行、維護、保養，保證小區水電氣的正常供應;制訂中修、大修計劃;并向業主提供室內有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務，平時工程的維修報修工作等。

　　14、什么是住宅的共用部位、共用設施設備?

　　除業主自用部位以外的區域，如：住宅的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監控等設施設備，小區道路、場地、綠化、路燈、等。

　　15、業主委員會何時成立?程序如何?

　　一個物業管理區域內，有下列情況之一的，所在地的區房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會。

　　(1)共有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;

　　(3)住宅出售已滿兩年。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區房地產管理部門辦理登記：

　　(1)成立業主委員會登記申請書;

　　(2)業主委員會委員名單;

　　(3)業主委員會章程。

　　區房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作;對不符合《青島市居住物業管理條例》(以下簡稱本條例)規定成立的業主委員會不予登記，并書面通知申請人。業主委員長會自區房地產管理局核準登記之日起成立。

　　16、業主委員會有哪些主要職責?

　　業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

　　(1)召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況;

　　(2)選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立變更或者解除物業管理服務合同;

　　(3)依照本條例設立物業維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理;

　　(4)審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

　　(5)聽取業主、使用人的意見和建議，監督管理企業的管理服務活動;

　　(6)監督公共建筑、公共設施的合理使用;

　　(7)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。

　　業主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。

　　17、哪些物業管理服務事項應當在物業管理服務合同中約定?

　　物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：

　　(1)住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

　　(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新;

　　(3)電梯、水泵等房屋設備的運行服務;

　　(4)保潔服務

　　(5)保安服務

　　(6)物業維修、更新費用的帳務管理;

　　(7)物業檔案資料的保管。

　　18、業主公約有什么效力?

　　業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范，對全體業主具有約束力。使用人應當遵守業主公約。業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。

　　19、什么是前期物業管理?有什么規定?

　　前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。它有下列規定：

　　(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同，并報物業所在地的區房地產管理部門備案。

　　(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

　　(3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

　　(4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

　　(5)新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

　　新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。

　　住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。

　　住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區房地產管理部門責令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　20、物業管理服務收費的標準有何規定?

　　物業管理服務收費的標準按照下列規定確定：

　　(1)已售公有住宅的收費標準，由市物價局會同市房地局制定;

　　(2)普通內銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會在區物價部門會同房地產管理部門規定的基準價的浮動幅度內協商確定。

　　(3)高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會協商確定。

　　其他服務項目的收費，由物業管理企業與業主委員會或者業主、使用人協商確定。

　　21、物業管理服務收費包括哪些項目?

　　物業管理服務收費包括下列項目：

　　(1)管理費，用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務;

　　(2)房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用;

　　(3)保潔費，用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用;

　　(4)保安費，用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用;

　　(5)維修費，用于物業維修服務所需的費用。

　　上述第(1)、(2)、(3)、(4)項費用按月分項計算，第(5)項費用按實際維修項目計算。

　　22、物業管理服務費可以預收幾個月?業主或使用人未按時交納，如何處罰?

　　物業管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過三個月。業主、使用人未按照物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。

　　23、居住物業報修和維修有哪些規定?

　　物業報修和維修的權利義務應在物業管理服務合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的，按下列規定執行：

　　(1)接受委托的物業管理企業，應向業主和使用人公布報修點和報修時間。業主和使用人可用電話報修，也可直接到報修點報修。

　　(2)業主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目。物業管理企業接到急修項目報修的，應在24小時內修理;接到一般項目報修的，應在72小時內修理。物業管理企業未按時維修造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　1)急修項目分為：

　　A、物業共用部位、共用設備、公共設施損壞發生危險;

　　B、因室內線路故障而引起停電和漏電;

　　C、因水泵故障和進水表內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水;

　　D、水落管、落水管堵塞和水盤等設備漏水;

　　E、電梯故障，不能正常行駛;

　　F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞;

　　G、其他屬于危險性急修項目。

　　2)一般項目分為：

　　A、各類鋼、木們窗損壞;

　　B、水衛設備零件損壞;

　　C、屋面滲漏水;

　　D、其他屬于小修養護和便民服務范圍的項目。

　　(3)業主自用部位的原有自用設備的損壞，業主可以向該物業管理區域的物業管理企業報修，也可以向其他維修單位報修。向物業管理企業報修的，物業管理企業不得拒絕修理。

　　(4)急修以及維修項目在兩工以下的維修費用，由報修人認可簽字后，按規定列支;除此以外，共用部位、共用設備維修在兩工以上且維修費用在500元以上的，需經業主小組認可后予以維修，費用按規定列支。

　　(5)物業維修項目實行質量保修制度，保修期一般為三個月。修理項目竣工以業主驗收簽字為準。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質量引起的返修不得再收費。

　　24、業主、使用人在使用物業時哪些屬法律禁止的行為?違者將承擔什么責任?

　　業主使用人在物業使用中禁止下列行為：

　　(1)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;

　　(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備;

　　(3)在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;

　　(4)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(5)亂設攤、亂設集貿市場;

　　(6)亂倒垃圾、雜物;

　　(7)在建筑屋、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(8)排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲;

　　(9)法律、法規禁止的其他行為。

　　違反上述(1)、(2)、(3)禁止行為，由區房產管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。違反上述規定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行為，由有關行政管理部門按照各自的職責和相關的法律、法規處罰。

　　對上述禁止行為，青島市房屋土地管理局作了進一步具體應用的解釋：

　　(1)在底層天井圍墻破墻開門屬損壞住宅共用部位的行為;

　　(2)上述第(8)項所禁止的行為，是指環保法規定禁止排放的有毒、有害物質和發出的噪聲。

　　(3)在物業管理區域內，晚間(22點至清晨7點)不得進行有噪音的房屋施工。

　　25、改變住宅使用性質有什么規定?

　　住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，其業主應當征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意，并報區地產管理部門審批。物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。

　　26、占用物業管理區域內的道路、場地，有什么規定?

　　任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場地的，應當與業主委員會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。

　　除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外，機動車在物業管理區域內行駛、停放極其收費的規定。車輛停放收費標準按所在地的區物價部門的規定執行。車輛停放的收益應當納入物業維修基金，用于公共設施的維修、更新。

　　違反上述第一條規定，由區房地產管理部門責令其期限改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

　　27、利用物業設置廣告等經營性設施，有什么規定?

　　利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續;經批準的，應當與業主委員會簽定協議，并支付設置費用。

　　違反上述第一條規定，由區、縣房地產管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

　　28、物業管理企業應當如何對裝修住宅活動進行指導和監督?

　　物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督，如發現有違反法律禁止的行為，應當勸阻制止，并督促改正;對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

　　物業管理企業違反上述規定，由市房地局或者區房地產管理部門責令其改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。

　　29、物業管理企業應當如何履行自己的職責?

　　物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求實施：

　　(1)按照國家和本市規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施管理服務;

　　(2)在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人;

　　(3)經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設施進行養護;

　　(4)發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修;

　　(5)接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理;

　　(6)做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊;

　　(7)每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核;

　　(8)定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;

　　(9)發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政機關報告;

　　(10)按照物業管理服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務事項。

　　除上述規定外，物業管理企業應當配合居民委員會會做好社區管理、社區服務的有關工作。

　　物業管理企業違反上述規定，由市房地局或者區房地產管理部門責令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。

　　30、物業維修基金如何設立和使用?

　　公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時應當設立物業維修基金。

　　新建高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅出售時，可以設立物業維修基金。

　　物業維修基金設立的具體標準和辦法由市人民政府規定。目前按市物價局、市房地局聯合規定：內銷商品住宅出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的3%，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋修繕基金。購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2%，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋修繕基金。開發單位自用或出租的房屋，也應同時繳納上述兩項費用。成本價即當時房改年度出售的公有住房的成本價，如1996年度的成本價為1198元。

　　住宅出售單位應當將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機構，設立專門帳戶，按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。住宅出售單位不按上款規定，由市或區、縣房地產管理部門責令其限期改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　物業維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。

　　業主委員會應當定期公布物業維修基金的收支情況，接受業主監督。

　　物業小常識——公攤

　　什么是公攤？

　　答：公攤面積指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

　　公攤范圍：各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

　　車位是否計入公攤：購房合同里關于小區地上停車位的相關規定“為小區服務的配套實施包括但不限于幼兒園、商業會館、商鋪、地下室(除設備房)、人防工程、小區內露天停車位及各樓棟的架空層及其他，地下車庫等不屬于公共公用部位，未計入公用分攤建筑面積，所有權、收益權等權益屬于出賣人。因此屬于規劃區域，則不屬于公攤面積。”