二手房購房的小技巧有哪些

　　由于房價的越來越高，很多人在購房的時候都會選擇購買二手房，而購買二手房也是需要技巧的，那么，購買二手房的小技巧是什么呢?下面就是學習啦小編提供的二手房購買的技巧，希望對你有幫助。

　　二手房購房的小技巧

　　[技巧一]不看白天看晚上

　　入夜看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到確切的信息。

　　[技巧二] 不看晴天看雨天

　　下過大雨后，房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水等狀況就能一覽無遺，尤其要格外留意陽臺、衛生間的地板，看看有沒有潮濕發霉的現象。

　　[技巧三] 不看裝修看格局

　　購買房屋好是看空房子。因為空房子沒有裝修遮擋，也沒有家具、家電等物品的掩飾，可以清晰地看到整個房子的格局。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。好格局的房子應該有效地把各種功能區分開來，如宴客功能、休息功能等。

　　[技巧四] 不看墻面看墻角

　　查看墻面是否平整或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結構力量的，是承重力的關鍵，而墻角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。

　　[技巧五] 不看裝潢看做工

　　高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發霉、漏水等毛病一一遮掩，因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，而這些地方往往容易被忽視。一般來講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是客買來的房源，其目的是低買高賣賺取差價，對這類房源要多加注意。

　　二手房交易的流程

　　一、買方咨詢

　　交易兩邊樹立信息溝通渠道，買方了解房子全體現狀及產權情況，請求賣方供給合法的證件，包含房子一切權證書、身份證件及其它證件。

　　二、簽合同

　　賣方供給了房子的合法證件，買方能夠交納購房定金(交納購房定金不是商品房交易的必經程序)，交易兩邊簽定房子交易合同(或稱房子交易契約)。交易兩邊經過洽談，對房子位于方位、產權情況及成交報價、房子交給時刻、房子交給、產權處理等達到一致意見后，兩邊簽定少一式三份的房子交易合同。

　　三、處理過戶

　　交易兩邊共同向房地產交易管理部分提出請求，接受檢查。交易兩邊向房地產管理部分提出請求手續后，管理部分要查驗有關證件，檢查產權，對契合上市條件的房子準予處理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到別的產權共有人書面贊同的情況回絕請求，制止上市交易。

　　四、立契

　　房地有關部分依據交易房子的產權情況和采購目標，按交易部分事前設定的批閱權限逐級申報審閱同意后，交易兩邊才能處理立契手續。(如今北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即我們所俗稱的“白契”。)

　　五、繳納稅費

　　稅費的構成比較復雜，要依據交易房子的性質而定。比方房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

　　六、處理產權轉移過戶手續

　　交易兩邊在房地產交易管理部分處理完產權改變掛號后，交易資料移送到發證部分，買方憑收取房子一切權證通知單到發證部分申領新的產權證。

　　七、銀行借款

　　對借款的買受人來說在與賣方簽定完房子交易合同后由交易兩邊共同到借款銀行處理借款手續，銀行審閱買方的資信，對兩邊欲交易的房子進行評估，以斷定買方的借款額度，然后同意買方的借款，待兩邊完結產權掛號改變，買方收取房子一切權證后，銀即將借款一次性發放。

　　八、打余款完結交易

　　買方收取房子一切權證、付清一切房款，賣方交給房子并結清一切物業費后兩邊的二手房子交易合同悉數實行結束。

　　二手房購房需要繳交的費用

　　1、契稅：基準稅率3%，優惠稅率為1.5%和1%。

　　普通住宅征收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅(首套1%、二套3%);90至140平普通住宅(首套1.5%、二套3%);別墅等非普通住宅(成交價的4%)。

　　2、營業稅：稅率為5.5%。

　　根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。

　　3、印花稅

　　第一種是比例稅率，適用于房地產產權轉移書據，稅率為0.05%，同時適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0.03%;

　　第二種是定額稅率，適用于房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。

　　4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。

　　征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

　　注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。

　　5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等

　　此類稅種的征收以營業稅稅額為計稅依據，按實際繳納營業稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。

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