購(gòu)房定金要回的技巧都有哪些
在生活中，在購(gòu)房的時(shí)候，很多購(gòu)房者都會(huì)被開發(fā)商要求支付一定金額的定金，但是，當(dāng)要求退還定金的時(shí)候，就需要一些技巧啦。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購(gòu)房定金退回的技巧，希望能幫到你們。
購(gòu)房定金退回的技巧
退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見可以退，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等無(wú)銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無(wú)需做大量的取證工作，直接起訴即可。另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。
購(gòu)房人可以通過(guò)合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話的錄音來(lái)證明。有些購(gòu)房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過(guò)增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。
可以通過(guò)以下幾種途徑解決：
1、與出賣人協(xié)商解決
2、找村(社區(qū))調(diào)委會(huì)出面調(diào)處解決
3、撥打12315舉報(bào)
4、向法院起訴
交付定金的注意事項(xiàng)
1、定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，買方可以依法自主決定是否訂立定金條款。
2、雙方應(yīng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況。
3、要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。
4、個(gè)別賣方會(huì)利用買方缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓買方違約，這點(diǎn)需注意。
5、定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的，定金可以要求返還，但是訂金不可以，所以要看清合同中是否注明“定金”的字樣。
購(gòu)房定金的法律規(guī)定
商品房認(rèn)購(gòu)書作為商品房買賣預(yù)約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導(dǎo)致無(wú)法簽訂商品房買賣合同時(shí)，對(duì)守約方的保護(hù)和救濟(jì)。然而，當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認(rèn)購(gòu)書中的定金條款就不適用了。
如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購(gòu)買此房屋，不來(lái)簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無(wú)權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。如果買賣雙方對(duì)預(yù)售或銷售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。
簽訂購(gòu)房定金合同需要注意的問(wèn)題
(一)嚴(yán)格審查主合同效力。
定金合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，則定金合同無(wú)效。定金合同屬于擔(dān)保合同的一種，《擔(dān)保法》第5條第一款規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。因此最好在簽訂定金合同時(shí)注意審查主合同是否有效，以保證所簽訂的定金從合同有效。
(二)定金合同應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂。
如果訂立定金合同未采取書面形式，而是采取的口頭形式，沒有相應(yīng)的證據(jù)予以證明，則不能確定定金合同的成立。為了避免這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，要在交納定金時(shí)合同雙方應(yīng)做出特別的書面約定，特別對(duì)違反主合同條款或補(bǔ)充合同條款如何處理定金做出約定。簽訂書面定金合同主要目的是避免定金合同糾紛發(fā)生，并且有利于糾紛發(fā)生后作為提供區(qū)分責(zé)任的依據(jù)，以有效地維護(hù)雙方的合法權(quán)益。
(三)定金的數(shù)額必須在合同標(biāo)的額的20%以內(nèi)約定。
合同中對(duì)定金的具體數(shù)額的約定，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，定金的數(shù)額約定應(yīng)適宜。若約定過(guò)高，就有可能使得守約方獲得的損害賠償過(guò)分地高于其實(shí)際損失額。若約定過(guò)低，則起不到擔(dān)保合同履行的作用;《擔(dān)保法》第二十條規(guī)定定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同總額的20%.法律明確規(guī)定給付定金數(shù)額的上限，在上限以內(nèi)所確定的具體數(shù)額由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，如果定金的約定數(shù)額超過(guò)了主合同標(biāo)的額的20%，則超過(guò)部分應(yīng)視為無(wú)效。
(四)應(yīng)當(dāng)在合同中約定交付定金時(shí)間期限。
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