商品房購房注意事項

　　商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，那么，在購買商品房的時候，需要注意什么事項呢?下面由學習啦小編為你提供的相關資料，希望能幫到你。

　　商品房購房的注意事項

　　購房者在購買商品房，尤其是購買期房時，為使自己的權利能夠得到保障，在簽訂購房合同之前，要注意審查開發商是否“五證俱全”。五證分別是國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證。

　　國有土地使用權證。根據我國法律規定，只有具有國有土地使用權證才能進行商品房開發;對于集體土地，國家是嚴禁在集體土地上進行商品房開發的。

　　只有縣級以上人民政府在對集體土地進行征用后，才可以將國有土地出讓給開發商進行開發。購房者在審查國有土地使用證時，要注意土地使用者的名稱與開發商是否一致，是否是國有土地使用權。購房者還應注意土地使用權證上記載的土地用途和年限，土地用途應為住宅(購買非住宅類商品房另當別論)，使用年限應是70年。

　　建設用地規劃許可證。根據《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》,開發商只有在取得建設用地規劃許可證后,才能辦理國有土地使用權證。

　　取得了建設用地規劃許可證，表明開發商所開發土地經過城市規劃主管部門審核后，符合城市規劃要求。如果沒有取得建設用地規劃許可證，則土地權屬證明無效。購房者在審查建設用地規劃許可證時，要注意開發商開發用地的實際用途、位置界限等證記載的是否一致。

　　建設工程規劃許可證。建設工程規劃許可證是開發商所建工程符合城市規劃要求的證明，如果開發商拿不出建設工程規劃許可證，則意味該建筑是違章建筑。

　　施工許可證。施工許可證是允許開發商開工的批準文件，只要工程達到30萬元或建筑面積超過300平方米就必須辦理施工許可證。取得施工許可證表明建筑工程施工圖紙已審查，施工單位和監理單位已確定。購房者在審查許可證時，也要用心查看。比如根據施工許可證上記載的開工日期和竣工日期，可以推算開發商是否會延遲交房，如果發現問題，則可以早日采取應對措施。

　　預售許可證。后就是審查預售許可證，審查預售許可證時，一定要留心。記住到房管部門網站上核對一下，防止開發商偽造預售許可證。

　　商品房購買的流程

　　第一步：和發展商簽訂認購書

　　當購房者決定買房，并挑選好自己中意的住宅后，他將進行的第一步就是與發展商簽訂認購書，以表明購房意向并交納一定數額的認購金(即訂金)，訂金是由發展商根據房價自定的，一般幾百元到幾千元不等，也有上萬元的。

　　認購書的主要內容包括：

　　1.發展商、銷售方及認購書的基本情況;

　　2.所認購房產的基本情況(戶型、建筑面積、單位價格、幣種、房產的總價);

　　3.訂金數額、付款方式(一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款);

　　4.付款時間(主要針對分期付款方式)、付款地點、帳戶等;

　　5.簽訂正式條約的時間(一般為認購后的一周以內)。

　　簽完了認購書，銷售方應該給買房人發放《簽約須知》，以便買房人了解以后的細節，為正式簽約作準備。《簽約須知》的內容有：A購房者若委托他人簽約，委托書的有關證明;B關于貸款所需憑證的說明;C需要交納的相關稅費、手續費等說明;D購房人在簽訂條約時需攜帶的證件;E簽約地點。

　　注意：簽認購書時，可能有的“認購書”上寫的是“定金”，您要注意這個“定金”，它只有在合同里才具備法律效力。簽“認購書”后若是發展商違約，您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發展商還沒有拿到銷售許可證，您與發展商簽訂的就是內部“認購書”，請留意：盡管內部認購的房價會一些，但內部認購書在法律上是無效的!

　　第二步：與發展商簽訂購房合同

　　簽訂購房合同時一定要慎重對待啦，因為您的權利和義務都體現在內了。另外，一旦將來與銷售方發生糾紛，購房合同可是解決的重要根據和憑證。

　　所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發展商的資格和“五證”(即計委立項可行性研究的批件、規劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證);如果是現房，根據規定，發展商已經不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行房屋權的初始登記，辦理《房屋產權證》。您一定要看清楚發展商的《房屋產權證》是否包括了您想買的房子?一切檢查完畢后，您還需要交納一定數額的定金。

　　在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現問題，而引起糾紛。發展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。

　　您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協助辦理，律師可以幫助您起草補充協議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。

　　注意：還有可能會出現的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發展商能否退還定金?這就需要購房人和發展商在雙方協議中明確何種情況下，購買者可以終止協議，拿回定金。

　　第三步：辦理預售登記

　　簽完購房合同后，買賣雙方應到房屋所在地的區、縣房屋管理局交易管理科辦理預售(預購)登記手續(如是外銷房，則應到市國土資源和房屋管理局市場處辦理)。預售登記對保護房屋交易雙方的權益重要，只有在辦理完預售(預購)登記后，購房合同生效。

　　注意：如果您買的是期房，您還是需要看發展商的商品房預售許可證。除此之外，由于買期房距離入住還有一段較長的時間，在這段時間里，您應該經常與賣房者聯系，或經常到施工現場去看看，了解該房產項目的工程進度，發展商是否能順利交房?如果不能按時交房，您應當按合同規定索賠。

　　第四步：辦理立契過戶手續

　　契約有預售契約和買賣契約兩種，預售契約是相對于期房而論的;買賣契約則用于現房交易。立契過戶是發展商和買房人進行交易、更換房屋產權不可缺少的重要環節。

　　立契過戶在市或各區縣房地產交易所辦理，辦理過戶手續時，買房人應攜帶購房合同正本、結算單、身份證、個人名章等，這些手續都應該是買房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買房人一定要出具委托書，委托書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區縣房地產交易所要求同時具有公證處的公證書);如果購房者正在外地，那么則必須在當地的公證處作公證，把公證書帶回來;如果購房者正在國外，還應加蓋我國駐當使館的公章。

　　辦理立契過戶手續時，買房人要繳納契稅、買賣手續費和印花稅。

　　注意：在辦理立契過戶之前，購房者必須先到相應的市小區辦或各區縣小區辦繳納公共維修基金。

　　第五步：辦理入住

　　在辦理入住之前，您需要交清合同款，辦理結算;發展商要統一審核您的付款情況，每期付款的底單復印件都須立檔保存，在后入住時以供審核。購房人持合同就可以到物業管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時，要求簽訂物業管理公約。在簽約前，您要對公約仔細研究，充分了解自己應享受的權利和承擔的義務，并交付相關的管理費。

　　注意：如果是期房，那么在其竣工后，實際測量面積與合同上的銷售面積會有一定的差異，購房者在與發展商辦理結算時，應根據預售合同條款，維護自己的權益。若實際面積減少時，可要求發展商給予補償，或解除合同并要求賣方賠償相應的經濟損失。