北京二手房購房時有哪些須知

　　在北京，很多購房者房價的問題，都會選擇購買二手房，那么，在購買二手房的時候，需要知道哪些事情呢?以下是由學習啦小編為大家整理的北京二手房購房的須知，希望能幫到你們。

　　北京二手房購房的須知

　　一：要求賣方提供合法的產權證書正本

　　要求賣方提供合法的產權證書正本，讓業主給你看身份證原件、房產證原件，你留復印件。注意房產證上有幾個人的署名，如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。

　　其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

　　二：到房管局查詢產權證的真實性

　　讓中介帶你到房管局查詢產權證的真實性，包括查房產的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。

　　三：要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋

　　一般來說，軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　項四：現場了解房產現狀

　　看有沒漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調等大型家電，查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區保安水平、物業管理費及收費標準如何。

　　五：注意所購房屋歷史遺留問題

　　購買者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況，如物業管理、水、電、氣費等。

　　六：對二手房價格進行評估

　　在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對二手房價格進行評估。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的較低保值價。

　　七：注意協議簽訂內容

　　簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確二手房交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。

　　八：合法徹底辦理過戶 注意交費時間

　　要求業主過戶遞資料完成才給50%房款，拿到受理回執，確定能拿到房產證才給全款;要求中介過戶遞資料完成才給50%中介費，到交完樓才給齊，或者與第三方簽訂協議

　　簽訂二手房購房合同的注意事項

　　一、相關證件要帶全

　　不管是賣方還是買房，簽訂合同時都要帶齊相關證件，具體如下：

　　1、 賣方需要攜帶的證件：

　　房本原件、本人身份證原件、戶口本原件(已婚的還需帶上結婚證原件、配偶身份證原件)、購房合同原件、契稅票原件及配偶同意出售證明原件;

　　2、 買方需要攜帶的證件：

　　購買方需帶上本人身份證原件、戶口本原件及所需款項。

　　二、戶口問題要在合同中標注

　　戶口問題是二手房交易過程中尤為重要的，也是很容易出現各種糾紛的問題。為了避免交易糾紛的出現，一定要在合同注明賣方遷出戶口的日期。除此之外，還要在合同中標注違約責任，如果房主戶口遷出晚于這個日期，則需要支付一定數額的違約金。

　　三、不宜現金交易

　　很多初次置業的購房者可能有所不知，相比當場交付現金，現金交易并不安全。按照合同約定的付款方式將預購款匯入代收銀行更為安全，且監管方便。

　　四、“陰陽合同”要謹慎

　　在二手房交易過程中，為了節省一部分的交易稅費，很多購房者選擇了簽訂“陰陽合同”。看上去“陰陽合同”為買賣雙方節省了一筆交易稅費，實際上，這里面的巨大風險才是最不能忽視的。

　　為什么說“陰陽合同”的簽訂存在著巨大的風險呢?私下簽訂的合同是沒有法律效力的，當買賣雙方產生糾紛時，真正產生法律效力的只能是那份正式提交給房產交易核心的合同。

　　五、妥善保管收據

　　簽訂了買房合同并不代表交易就結束了，之后還是有可能發生交易糾紛，妥善保管好收據可以在交易糾紛出現時及時做出回應。另外，需要注意的是，為了能同時保證交易雙方的利益，促進交易公平，相關收據、合同一定要一式兩份，雙方共同簽字，各自保留。如果簽訂的是收據，一定要確保收據信息詳實、準確。

　　二手房購房的流程

　　一、 找中介選房源

　　二手房買賣很多都是通過中介進行交易的，中介的房源多，且可以根據購房者的需求推薦合適的房子。此外，買二手房的流程復雜，很多買房人并不清楚哪一步該做什么，通過中介進行交易的好處就是中介公司可以全程為購房者提供買房服務。當然了，被中介坑的情況也時有發生，所以，在看房源時可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價格和品質都合適的。有的中介公司有獨家房源，這類房源價格可能相對較高，購房者要慎重對比，選擇適合自己的。

　　二、 核實賣方身份

　　這一點很重要，確定要買房了，就一定要看賣方和房產證上的是不是同一個人，要核實賣方的身份，看他的身份證。此外，值得注意的是：與無民事行為能力人、限制民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同是無效的。這就要求在買房時，還要審核下賣方是否為完全行為能力人。

　　三、確認產權

　　到房管局查驗賣方的房產證，查看以下幾個關鍵點：

　　1、產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋人是否一致。

　　2、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。

　　3、看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意;如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見，千萬別忽視這些注意事項。

　　4、購房者還需了解的內容有：房屋是否存在債務負擔、所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

　　四、核實房屋是否允許買賣

　　以下情況的房屋千萬不要買：

　　1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋。

　　2、被人民法院或機關依法查封的房屋。

　　3、屬違法或違章建筑的房屋。

　　五、對房屋質量、歷史及其他配套主設施的審查

　　買二手房怕的是買到一個兇宅，這樣的買房糾紛也不少見，所以在買房時，注意向物業、左鄰右舍打聽下房屋的歷史，有無發生兇案、有無因出現重大質量問題而大批量維修的。注意房屋的戶型結構，是否進行過大的改造，好是看看原來的戶型圖;看墻體有無裂縫、滲水等。另外，還須進一步了解供電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節。后，還要了解物業公司提供的服務項目及收費標準。

　　六、關鍵性承諾應體現在合同中

　　對于購房者的一些擔憂，中介公司為了促成交易，往往采取一些口頭的承諾。要知道，一旦發生糾紛，口頭約定是很難進行舉證的，必須將相關的約定寫進購房合同，出現違約情況的處理方式、雙方的責任和義務等，合同中不可少。比如，購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”，否則容易出現到了約定時間，賣方因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買方的情況發生，而買方又因沒有在合同中做相關的說明，買方只能吃“啞巴虧”。

　　七、留心付款方式和時間

　　一套房子，價值不菲，買房一手交錢一手交貨的傳統方式是很多人覺得比較靠譜的方式。買方擔心的是錢花了，后卻遲遲不能過戶。這個時候，資金就顯得重要了。

　　資金是二手房交易中的一中安全機制，也稱為第三方。購房者和賣房者的資金交易不通過經紀公司，而是在房管部門和銀行等機構開設的資金賬戶中完成資金交接，該賬戶權屬于銀行。一般來說，當買賣雙方在約定期限內完成房產過戶后，資金將按計劃轉至原業主賬戶中，否則則返回至購房者賬戶中。這有點類似支付寶、財付通等第三支付平臺。

　　八、過戶和戶口的遷出

　　保證產權順利過戶，必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程;從買方的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。此外，還要注意賣方戶口的遷出，很多人買房是為了或者孩子的，這個時候要注意將原房主的戶口遷出并及時潛入自己的戶口。

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