投資公寓應該如何選擇

　　由于公寓所“傾向”的商業性質，因此對項目及物業本身情況屬性的把握很重要。投資公寓如何選擇?小編為您搜集了四大要點。

　　“麻雀雖小，五臟俱全”的公寓可謂住宅和寫字樓的“集合體”，同時又具有“面積小、總價低”的低投資門檻，面對方興未艾的貴陽公寓投資市場，投資者如何才能將公寓投資的風險降到最低?記者采訪發現，由于公寓所“傾向”的商業性質，因此對項目及物業本身情況屬性的把握很重要。

　　投資要素一：選地段

　　對于商業地產而言有一條投資金律——地段，地段，還是地段，由于小戶型公寓與純住宅相比，帶有更大的投資屬性，地段也同樣決定了小戶型公寓是否具備投資價值和可持續發展潛力。

　　從目前貴陽主要在售的公寓項目來看，地段特性多屬兩類情況，一類是位于城市核心或者商貿活動極為繁榮的區域，如噴水池的百靈時尚天地;另一類則是像花果園和未來方舟那樣的大體量新興復合型社區內的公寓物業，這類公寓附近具有強大的寫字樓集群，為公寓提供了賴以依托的客戶資源。

　　投資公寓選擇地段的同時還要關注區域的規劃前景。從目前貴陽在售公寓的價格來看，位于城市核心商業區域的公寓價格普遍達到1.5萬元/平方米左右，而一些城市規劃新興區域的公寓價格則在4500-6500元/平方米不等，價格懸殊極大。業內人士分析認為，一些位于未來商務區的公寓產品，由于配套交通以及產業尚未成熟，價格相對較低，購買此類“潛力”物業時，一定要先研究公寓所在的區域規劃，比如產業支持、交通遠景、是否有足夠的租賃群體支撐等。

　　值得提醒投資者的是，當前的鬧市公寓，租賃行情樂觀，但由于單價已經被抬到一個較高位置，在一定程度上透支了相當一部分未來的升值空間;而新興區域公寓，價格雖不高，但前期可能會經歷較長的“暖租”期，空置風險相對較高，投資者應有對投資回報的規劃實際考慮。

　　投資要素二：挑“鄰居”

　　采訪中，貴陽較早一批參與公寓投資的劉女士向記者講述了自己的投資經歷。

　　幾年前，劉女士在中心區購買了兩套面積在50平方米的公寓，打算連通之后開辦美容會所。收房時劉女士發現，同一層物業，除了自己購買的兩套之外，其他都被另外兩位投資者買下改造成了短租公寓，一開始劉女士認為“背靠大樹好乘涼”，散戶少，以后樓層管理更方便些。誰知收房后不久，鄰近的投資者為了方便管理，擅自將通道進行隔斷改造，這樣一來劉女士的美容會所被“逼”到了一個死角，生意大受影響，而且多次向物管投訴屢屢無果。

　　對此現象，不少業內人士表示，與團購大客戶投資相鄰物業，散戶投資者往往缺乏主動權，因此看似投資門檻低的公寓，中小投資者尤其要謹慎。散戶投資者最好避免與大客戶為鄰，宜于挑選周邊有同類小型企業的物業，如sohu辦公族、創業型公司、美容休閑會所等等，更利于聚積人氣，形成物業互補的帶動效應。

　　同時，通過采訪記者還發現，一些購買公寓的消費群體還帶有自住兼投資的雙重考慮。公寓買來后自住幾年，改善性購房后再將公寓進行出租，這樣的想法到底是否現實?對此一些置業顧問表示，一般選擇單身公寓的人群以年輕人居多，如果所投資的公寓周邊有寫字樓或者大體量的商業集群，往往可以降低此類公寓投資的空置風險，但是這類求租群體往往對物業的配套要求也較高，一定檔次的裝修水準和齊備的家具家電是保證出租率的前提。

　　投資要素三：考量成本

　　從目前貴陽在售的公寓投資項目來看，不少都打出了12-15%的高投資回報率，這也成為最吸引投資者眼球的促銷方式。實際投資回報確實有這么高嗎?記者通過采訪發現，公寓投資的一些隱性成本往往是考慮投資收益時不可忽略的。

　　從目前一些有住宅和公寓同期在售的綜合型物業來看，公寓與住宅的價差往往不大，但是很多投資者并不知道，購買公寓與購買住宅在土地使用年限上卻有很大的差別。據了解，目前住宅的土地使用年限都在70年，而市場上在售公寓的使用年限普通只有40年。

　　當前貴陽市場上在售的公寓產品多分為三類面積區間，30多平方米、50平方米左右、70平方米左右三類。在生活配套上，公寓不像住宅那樣，戶戶接通通煤氣管道，而在水、電費用的計價上也是參照商用水電資費標準，從這些條件而言，公寓實際上并不是家居租房的首選，承租客多為單身白領，因此選擇適宜大小的公寓產品尤為重要。相對而言小戶型公寓產品租住范圍更廣，但由于公寓產品的公攤率在30%左右，同時又需要兼顧各種功能性，所以50平方米左右的公寓產品是普通中小投資者的首選。

　　總體而言，公寓產品是不動產投資當中比較保守的理財模式，由于投資門檻較低，所以投資回報率也相對有限。從投資角度來看，短期套利可行度較低，適合長期持有靠租金長線收益。對于買不起寫字樓的創業型公司來說，公寓產品也是較好的替代選擇。

　　投資要素四：看軟硬件

　　通過對目前貴陽已投入使用的部分公寓項目的實際情況來看，普遍存在物業管理水平不高、車位不足、電梯等硬件配套條件弱的缺陷，這些軟硬件環境的“軟肋”都使得公寓物業的升值空間大打折扣。

　　據了解，“價格高低”和“升值空間”往往是當前貴陽公寓投資者最為關注的兩大方向，而對于公寓后期的物業管理團隊如何往往最易被投資者所忽視。

　　專業投資人士建議，由于購買公寓產品在不動產投資當中屬長線投資類型，所以開發商的實力和物業服務公司的管理水平，也將是決定租金回報的關鍵。目前貴陽公寓市場上的產品多分為住宅公寓和寫字樓公寓兩大類，無論是對投資型客戶還是自用型客戶，公寓的品質都至關重要，涵蓋的內容也很廣，如內部豎向交通條件、入戶大堂設計、停車位的比例、信息智能化系統配置，甚至公寓的外立面，都成為衡量公寓價值的重要指標，完善的高水準硬件設施能為后期物業的出租加分不少。