商品房購房的詳細流程是什么
隨著房產的價格越來越高，很多人在購房的時候會選擇購買商品房，那么，商品房購房的詳細流程是什么呢?以下是由學習啦小編為大家整理的商品房購房的詳細流程，希望能幫到你們。
商品房購房的詳細流程
1、準備買房
買房前要做很多準備，首先需要看看自己有沒有購房資格。以北京為例，沒有北京戶口，想在北京買房，需要連續繳納5年個稅或社保，有合法有效的暫住證，并保證自己名下在北京無房產。其次需要根據自己的經濟實力，對房款總數有一定的預期。可以通過各種渠道了解在售新房樓盤的具體情況，制定一個大概的購房計劃。
2、看房選房
對中意的樓盤項目，可以去實地考察，只有自己看過了，才知道真實情況，廣告與實際情況相差的有點多。看樣板間是每個購房者都要經過的環節，在看樣板間時，帶上尺子打量下家具尺寸、詢問一下銷售員房屋管線位置、將樣板間的燈關掉看自然采光、問清交房時與樣板間之間的差別。看沙盤時，要注意沙盤中可能存在的貓膩。
進入選房階段時，要注意選擇樓層、戶型，并注意周邊配套的規劃圖。項目周邊配套可以通過項目所在區域的住建委網站進行查詢。
3、認購、購房資質審核、簽約
購房者看好房子準備買房時，需要向開發商繳納一部分數額的定金，并簽購認購書。繳納的定金金額比例不得超過合同標明的總房款的20%。一般來說，比較搶手的項目，開發商會讓購房者排號。拿到比較靠前的購房者，有優先選擇房源的權力。
在簽約之前，需要先在網上審核你的購房資質，購房資質審核通過后，直接進行網簽，網簽需要提供的資料有《購房認購書》、《購房承諾書》、《家庭信息表》，網簽后與開發商簽訂購房合同。簽訂購房合同時，要注意看看合同中有沒有空白條款、補充協議中的義務與權利是不是對等、違約責任和賠償有沒有寫清楚、交房日期與交房標準是否清晰，有沒有壟斷物管權。
4、付款、辦貸款
簽約后，你需要付給開發商首付款，商業貸款認貸不認房;公積金貸款，認房不認貸。
一般來說，開發商會有指定合作的銀行，目前的商貸利率政策是4.9%，但各銀行會有自己的折扣，具體的銀行貸款利率以申貸的銀行利率為準。
5、驗房收房
房屋竣工之后，開發商會通知你進行驗房收房。注意收房時間，驗房時要仔細核驗房屋的每個細節，除了要查看項目的“商品房預售許可證”還要查看其他的“三證一書一表”。如果開發商拿不出這些證件，可以直接拒絕收房。
“三證一書一表”中三書指的是《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》;一證是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》;一表是指《竣工驗收備案表》。
6、交費入住
收房后，會有稅務部門的工作人員到現場，你需要辦理交稅事宜。一般來說，商品房住宅需要繳納契稅和公共維修基金，房還需交印花稅，然后繳納物業費、取暖費、停車位的費用等。
簽訂商品房購房合同的注意事項
1、簽合同前先查看政府相關部門頒發的《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》及營業執照;交房前應查看《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《消防安全合格證》。
2、主體。即房地產開發企業和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。
3、預售的商品房的基本情況，預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
4、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
5、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。
6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發企業的交房期限可以合理順延。
7、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。
8、房地產權的辦理屬于登記義務，辦理不應收取費用(除各項的過戶費、維修基金等國家要求交納的)
9、物業管理條款，要明確物業費所收取的項目為哪些，交房時應提前繳納幾個月的物業費，
10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
11、其他條款或當事人約定的條款。
12、注意開發商的廣告是否和合同上所要求的一致
13、針對付款方式、核算方式與開發商達成協議，并把雙方允諾的內容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開發商設置過重義務，日后無法履行
14、對于付款延期，付款延期的違約責任，可以根據開發商延期交付房屋的違約責任書寫相同。
15、商品房質量，與開發商協定房屋的質量標準，應主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;對于房屋交付使用時，其達不到質量標準的處罰方式由雙方協商作出明確規定;對于違約條款要明確到具體情況。
商品房更名需要繳費的原因
一、客戶資源無端損失。因為合同更名很容易，很多人就不會嚴肅對待這份合同。
二、防止少數“炒家”到處子。一個新項目即將開盤亮相，都有不少的人搶先來定購或者內部認購，這其中大部分是真實的買房者，但也有小部公是來“炒”房子。而“炒”家的介入會使一些開發商看不到真正的房地產需求量，不能對新項目的客戶資源究竟有多少真正的客戶進行準確把握，這樣不利于房地產市場的健康發展。
三、如果開發商不收取更名費，開發商沒有義務去為購房者更名，因為實際上要辦理合同更名開發商要購房者做大量的工作，而且那些辦了按揭的，開發商還將為每套房做擔保并向銀行交保證金。
四、不利于二手房市場的發展，開發商收取的更名費實際上遠遠低于二手房市場上的收費，但是更名實際上有點像做二手買賣，這樣會影響二手房市場。五、防止內部銷售人員從中漁利，假如不收取更名費，已經購房的購房者就有可能私下勾兌售樓人員，給售樓人員一定的好處，要求售樓人員把房子轉買給另外新的購房者。
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