二手房購房交易的相關流程是什么

　　如今，很多人在購房的時候都會第一考慮二手房，那么，二手房的交易買賣的時候，需要哪些流程呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房購房的流程，希望能幫到你們。

　　二手房購房的流程

　　1、上網先了解二手房行情。

　　通過各大中介公司網站，可以了解到各地區二手房行情。明確自己的預算、地段要求、戶型等等需求。

　　2、預約中介看房。

　　二手房交易可以自由交易也可以委托中介交易。不過，現在越來越多的賣家會先找中介賣房，并且中間一些繁瑣手續中介也會幫你辦妥，所以主流的是通過中介預約看房。

　　3、買賣雙方以及中介三方簽訂合同。

　　有購買意向后，在核查買賣上方資格之后，就成交價格、付款方式、交房時間等達成一致后簽訂《商品房買賣合同》。涉及費用：需要交中介費、定金(可以抵購房款)

　　4、準備相關材料進行網簽合同以及貸款合同

　　按中介要求提供相關材料：身份證、戶口簿等，準備網簽。如果是貸款的話，同時需準備學歷、收入證明、銀行工資流水等準備與銀行簽貸款合同。設計費用：網簽當天要把首付付清;另銀行貸款時，會評估房屋，有個評估費需購房人承擔。網簽合同最后可以在當地住建委網站查到。

　　5、繳納契稅(營業稅)以及辦理過戶

　　到稅務局繳納相關稅費，比如首套房契稅1%。然后再到房屋登記部門進行過戶，將房本改為購房人的名字。

　　6、拿新房本按揭貸款

　　中介直接拿新房本到對應銀行抵押貸款，一般三十個工作日之類放款給賣房人。

　　7、物業交割及收房

　　最后是完成房子所有物業的交割，收房。整個二手房交易流程完成，房子就完完全全的歸你了。

　　二手房交易的注意事項

　　1、是否具備交易的條件

　　二手房要具有不動產證，才可以上市交易。買房時，要看看相關的證件是否齊全。

　　買方還要看自己是否具備購買資格，有無被限購或者限貸。

　　2、定金的支付

　　我們知道，定金是不退的。比如買房人向賣房人支付了20萬定金，如果買房人反悔不想買房了，則20萬定金不退還;如果賣房人反悔不賣房了，則要賠償買房人40萬(含20萬定金)。

　　買房時，在支付定金的時候，要仔細考慮清楚，因為如果付了定金又不想買，定金是不退還的。另外，定金的金額，按照法律規定，是不得超過合同所標額的20%，也就是說如果合同的成交價是100萬，所支付的定金金額不能超過20萬。

　　3、查檔和贖樓

　　正常查檔情況下，買賣雙方和中介都應該在場。如果賣方沒有時間，買方可以和中介一起去查檔，查檔主要是看房屋有無抵押、查封、訴訟。

　　二手房如果有貸款，需要貸款結清了才可以上市交易。還清銀行貸款，解除抵押的過程，俗稱"贖樓"。

　　對于有貸款的二手房，很多賣房人會將買房人的首付拿去結清剩余的貸款，或者通過自有資金、找擔保公司融資的方式來結清剩余的房貸。建議買房人不要拿自己的首付去幫賣房人結清貸款，用買房人的首付款贖樓具有很大的風險。

　　4、辦理貸款的約定

　　在簽約的時候，買房人要特別確認是否具備貸款的能力和資質，比如有無不良信用記錄、還款能力是否足夠、有無被限貸等。

　　另外，在貸款時應給自己預留充足的時間，避免貸款延期發放造成違約。

　　5、二手房處于租賃期

　　在買二手房的時候，還要注意該二手房是否處于租賃期。因為在同等條件下，承租人具有優先購買權;同時，買賣不破租賃，如果租期未滿，租客有權利繼續居住，即使買房人買下了這個房子，也無權要求租客搬出去。

　　因此，遇到這樣的情況，買房人一定要賣房人出具承租人放棄優先購買權的書面文件。同時，注意看租約什么時候到期;如果租期比較長，就需要賣房人去和租客協商，是否提前退租等。

　　6、違約責任的約定

　　在進行交易的時候，有很多的不確定因素，比如，賣房人覺得自己的售價比較低，不想賣了;或者買房人發現了更好的房子，不想買了。只要有一方違約，交易就無法繼續。因此，要約定好各種違約的情況，以及雙方的違約責任。

　　7、房產過戶

　　很多人買房是為了遷入戶口，而如果原房主不愿意遷出戶口，則新業主無法遷入。因此，就要將相關的約定，寫入購房合同中，以得到法律的保障。

　　二手房過戶的注意事項

　　一、確認產權的可靠度

　　大家在買二手房上的時候首先要注意的事情就是產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。此外，搞清楚房產的產權情況，是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房;產權證上登記的面積與實際面積是否一致;在買房的時候一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

　　二、考察原單位是否允許轉賣

　　如果是以標準價購買的公房，在出讓的時候是否已經將手續全部辦好，是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;一般來說，如果是軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房，需要得到原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　大家要注意屋頂的平臺、走廊是否存在著私搭違建部分被占用;或者屋內是否有搭建的小閣樓;房屋的內、外部結構是否做過改動，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;陽臺如果是封閉的要問清楚是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

　　四、確認房屋的準確面積

　　包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積。一般來說，在產權證上標注的是建筑面積，最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積。

　　五、觀察房屋的內部結構

　　大家在看房屋的時候還要看戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，在外面的管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡等明顯問題。

　　六、產權是否完整

　　確認產權的完整性也是二手房交易過程中非常重要的一步，要看房產是否有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。這里提醒大家最好是在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。

　　七、小心房款和產權的交接

　　不要隨便相信對方的信譽，先要約定好是先交錢再過戶還是先過戶再交錢，小編建議大家將房款押在一個雙方都信得過的單位，等到順利過完戶后，再將房款轉入賣方的賬戶。

　　八、保證產權順利過戶

　　大家一定要有這樣的意識，房子是需要經當地不動產登記機構辦理完產權才算完成過戶手續，不要相信代理行、律師、公證的保證。關于二手房交易過戶的注意事項，基本上就是以上這些了。當然大家在辦理相關的手續的時候，可以帶上一個對這方面比較了解的朋友，畢竟這也是一筆不小的交易了。

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