2手房按揭購房的相關手續流程

時間：2017-08-23 08:14:27 李婉24由分享

　　由于房價越來也高，很多人在購房的時候都會考慮購買二手房，那么，購買二手房的時候，要如何辦理按揭呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房按揭購房的流程，希望能幫到你們。

　　二手房交易按揭貸款的流程

　　1、確定按揭服務公司和貸款方案

　　借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

　　2、查詢公積金(如需公積金貸款)

　　與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

　　3、簽定房屋買賣合同

　　借款人與賣方簽定房屋買賣合同，在貸款中，約定好過戶的時間、戶口的遷移等。

　　4、準備貸款資料，審核貸款資質

　　按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務公司進行初步審核。

　　5、簽貸款協議，公證，保險

　　按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。(由于二手房交易的特殊性，銀行一般會指定貸款擔保公司提供服務，擔保公司一般會收取手續費和擔保費。)

　　6、辦理房屋過戶和抵押手續

　　借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續，并將抵押收件收據通過按揭服務公司交給貸款銀行。

　　7、辦理房產證和抵押證明

　　貸款人的房產證和他項權利證明辦出后，按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交給銀行。

　　8、銀行放款

　　銀行在收到借款人的以上兩證后，將所貸金額發放給借款人。

　　通過中介購買二手房的注意事項

　　一、費用收取

　　國土房管局明確規定中介公司只能收取買賣雙方合共房價3%的中介費。在實踐中，中介費一般是由買方出的，另這個中介費是可以砍價的，能砍到1%。在與中介交易的時候不要一上來就跟中介砍價，這樣會影響中介給你找房的信心，要砍價一定等到中介找到房子，你覺得買賣雙方可以拍板的時候，這個時候可以提出中介費太高，砍價。

　　二、支付

　　在支付的時候，買方一定要把握主動權，最好是分批支付，原則上第一部分不要超過50%，最后一筆費用用于交樓后，水、電、煤氣結清的情況下再支付。為何要分批給，因中國中介的極度缺乏誠信，當然中介也認為客戶不可靠，所以出現問題經常出現互掐，房產中介一般會主動要求先交齊中介費，但是一般情況下，只要你中介費一交完，中介對你的態度立刻轉變，主動權全在中介。

　　三、按揭公司的選擇

　　一般中介公司會強行要你用他們的按揭公司，為何但找指定按揭公司，原因如下：

　　1)個別中介業務員可以提成;

　　2)按揭公司和你貸款銀行有特殊關系，而你的過戶回執以及拿回執換來的房地產原件，都在銀行手上。自然，中介和按揭公司親如家人，你想拿房產證，必須討好中介，就的乖乖聽話，讓你什么時候交中介費，你就要什么時候給，這是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司，就價格來說會很便宜，工作效率可提高，而且到后期，中介沒有任何把柄，中介就不會讓你在沒有完成工作的前提下支付中介費。

　　四、定金合同

　　合同一定要寫清楚約定的事項和違約責任，能盡快網簽的盡快網簽，因網簽可以防止一房二賣。當然，定金合同中肯定要明確約定什么時候正式簽約，另外提醒網簽不是一勞永逸，網簽只有七天有效期，過了這個時間，網簽合同失效，同套房產可另行簽約合同，也就是說，網簽后應趕緊辦理過戶，防止一房二賣的情況。

　　五、買賣合同

　　需要提醒兩點：

　　1)中介合同是中介公司范本，并非國家出的正式范本，合同基本上不讓修改，但在合同的最后，有一個其他約定的空白處，這個地方，買賣雙方可以盡情發揮補充約定各項事宜，包括合同中沒有的條款，在這另行約定。

　　2)合同的內容，要把握幾個關鍵點，如物業名稱，產權證號、買方付款方式及時間、賣方配合的義務(過戶時需賣方提供，不提供或提供不全算違約)。

　　六、與中介簽訂的合同

　　在簽定金合同的時候，中介就會要求簽一份中介費協議，協議是中介草擬的，內容有利于中介，協議中約定了客戶業主的中介費的支付義務，完全不提中介的任何義務。如果你有時間和精力，應該在此協議中加上一些內容：中介要完成的工作內容、不完成或遲延完成要扣除中介費、非因買賣雙方的原因導致買賣不成的，中介費怎么處理。協議上的內容在簽訂買賣和合同當天就一次性付完中介費，這個問題也不大，因為遲延交付中介費，最多按照千分之五收違約金。

　　七、夫妻公共財產

　　有這么一種情況，房產證只有一個人的名字，但實際上房產屬于夫妻共同財產，這就需要未顯明方的一個同意出售房產的同意書，即便簽合同的時候你不弄，到了銀行按揭放款的的那一部分也是需要的。建議，能在簽合同的時候拿到配偶的同意書當然是最穩妥的，如果不能，也要盡快補上。否則配偶可以主張合同無效。

　　簽二手房購房合同的注意事項

　　1、簽署合同前必須查清房屋基本情況

　　二手房購房合同里面要明確房屋的具體信息：房子地址、建筑類別、面積、房產證件號等。在簽署合同之前，除了前期要進行初步的產權查詢外，還要親自進行產權的確認，尤其是二手房交易，產權確認十分重要。你需要在賣方或者中介的陪同下，拿著房產證到當地房地產交易中心進行產權狀況核實，核實后才能和賣方簽署正式的商品房買賣合同。

　　對于出售房子的租賃情況也應該在合同中告知，避免出現買到了房子卻無法辦理房產證的情況。此外，房屋是否存在抵押情況也需要賣方明確，以免對以后辦理產權證及房款交付造成影響。

　　2、房屋面積

　　合同中的房屋面積應該約定好房屋是按套轉讓的，這樣可以達成買賣雙方對于面積理解的共識，避免因為雙方對產權證上面積的理解不同而產生的糾紛。

　　3、房產過戶和稅費

　　合同中應該包括房屋產權證過戶的方式、時間以及稅費的支付方式，這樣約定好后能夠在辦理房產過戶時按合同規定的時間履行，約定好雙方的行為，能使交易的安全性得以保障。

　　4、房款的支付方式和時間

　　為了避免日后房款糾紛，在簽訂合時一定要有相關的條款來進行約定。對于購房者來說，應該按照合同約定的付款時間和支付方式來進行房款的結算。

　　5、交房時間

　　二手房的交房時間和逾期賠償也應當進行約定，這樣可以保證購房者在約定的時間內可以取得房屋的使用權。如果賣家逾期交房，對于購房者來說可以根據合同的內容來要求逾期賠償，在法律上保護自己的權益。

　　6、合同變更

　　二手房購房合同中，如果合同有內容變更，需要賣方、買方、中介三方共同知曉，同時知曉條款也應當在合同中約定出來。避免造成合同私自篡改，從而引起糾紛。

　　7、刪除合同中未作約定的空白部分