司法拍賣房屋都有哪些流程

時間：2017-08-07 09:29:31 李婉24由分享

　　在生活中，司法拍賣房屋的數量越來越多，也有很多購房者喜歡參加這種司法拍賣房產的活動，那么，在進行司法拍賣房產的時候，都有哪些流程呢?以下是由學習啦小編為大家整理的相關資料，希望能幫到你們。

　　司法拍賣房產的流程

　　1、第一次拍賣(拍賣不動產，會在拍賣的十五日前進行公告)

　?、鸥傎I人應于拍賣前向人民法院預交一定的保證金。申請執行人參加房屋競買的，可以不預交該保證金。保證金的數額會由人民法院來確定，但不能夠低于評估價或者是市價的百分之五。

　　⑵人民法院應當于拍賣的五日之前通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人在拍賣日要到場。

　?、桥馁u時無人競買或者是競買人的高價格應低于保留價，到場的申請執行人或者是其他執行債權人若申請或者同意以該次的拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交出抵債。

　　2、第二次拍賣

　　拍賣時無人競買或者是競買人的高應價低于保留價的，應當于六十日內再次進行拍賣。

　　3、第三次拍賣

　　對于第二次拍賣仍未成功的不動產或者其他財產權，應當在六十日內進行第三次的拍賣。

　　4、變賣

　　第三次拍賣未成功且申請執行人或者是其他執行債權人拒絕接受或是依法不能夠接受該不動產抵債的，人民法院應在第三次拍賣終結日起的七日內發出變賣的公告。自公告日起六十日內沒有人愿意以第三次拍賣的保留價購買該財產的，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產來抵債的，應當解除查封、凍結的措施，將該財產退還給被執行人，但對該財產可以采取其他措施的除外。

　　5、權轉移

　　不動產拍賣成交或是抵債以后，不動產自拍賣成交或是抵債裁定送達購買者或者承受人時起轉移。通常需法院出具裁定書，到房屋所在地的交易去辦理產權的過戶。

　　司法拍賣房產存在的風險

　　第一大風險

　　房屋原權人的身份背景。

　　大家都知道，司法拍賣房屋基本是由于債務人無法履行到期債務，而被債權人起訴，查封抵押房產，終被法院強制執行拍賣，當前大部分是由于失敗。

　　資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起，如果房主是循規蹈矩做生意失敗，人品可靠還好，但如果原房主是因為放高炮或者黑社會背景臨時跑路，那么你通過法院拍下了他的房屋，如果碰到不講理的流氓，日后回到你家找你鬧事、算賬，那你可就麻煩了。

　　一般情況下法院是不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，而且法院也不會24 守在你家里保護你，那么如果碰到這種流氓分子，真的是雞犬不寧了。

　　第二大風險

　　戶口問題，房屋雖然被你拍下了，但是原房主的戶口卻無法遷出。

　　第三大風險

　　長期租賃的法律風險。根據物權法等法律規定，如果租賃在前、抵押在后的，拍賣成交后原租賃合同繼續有效。但有些惡意逃廢債務的，會把租賃合同簽的很長，甚至10年、20年。那么你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之后由于承租人的存在，自身還是沒法搬進去住。更有甚者，有的一開始說沒有租賃，等你拍賣后，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在里面居住而不肯騰退，那你就麻煩了。

　　第四大風險

　　補繳相關稅費的風險。營業稅個人所得稅房屋契稅肯定都是要買受人繳的，還有就是水電費、物業費及其他費用如果拖欠了很久，也是需要拍賣后買受人自行承擔的，這塊費用還是要考慮的。