二手房簽訂購房合同的注意事項
對于購房新手來說，事先了解好購房的相關知識，是非常重要的。那么，二手房在簽訂購房合同的時候，需要注意哪些事情呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房簽訂購房合同的注意事項，希望能幫到你們。
二手房簽訂購房合同的注意事項
1、檢查核對售房人身份資格。
在簽合同之前，要核對售房人的身份證件，因為按照現在的慣例來說，一般在簽訂合同的同時就會付定金了，為了避免定金的損失和將來的產權紛爭，在談判之前，就要核實身份。首先售房人的身份應該和房產證上的房主信息一致。其次售房人已婚的話，夫妻雙方要到場，對房產出售事宜作出共同意見。
2、購房合同下載制式文本。
現在各個省市的房屋管理部門都會制定購房合同的制式文本。如果有中介機構的話，中介機構都會提供，如果沒有中介機構，買賣雙方自行達成協議的話，就要去房屋管理部門網站上下載。
3、明確購房金額及付款方式。
合同中最重要的事項就是明確購房價格，這點不用贅述。還有一點就是明確付款方式。付款方式有全款和貸款，貸款又分為商業貸款、公積金貸款和組合貸款三種方式。
購房者要根據自身的經濟實力、房產的情況以及賣方的需求來確定付款方式。選擇何種方式要在合同中予以明確。需要特別指明的是，購房者在合同中最好能夠明確約定，如果貸款申請不成功，買賣雙方應該如何處理，以減少批貸不順利造成的損失。
還有一個建議，就是在房價快速上漲期，定金最好能付得多一些，避免賣主反悔，因為如果賣方毀約，他是要賠付雙倍定金的，也就是說，如果首付10萬，賣方毀約就要交付給你20萬。如果擔心房價大幅回落，那么可以少付定金，這樣如果買方毀約，賣方是不退還定金的，買方的損失可以少一點。
4、明確付款時限。
付款時限是指何時交付房款，購房的房款是根據貸款、過戶手續分步驟給付的。一般在簽訂合同的同時付首付款，在房屋過戶當天付尾款。還可以留有幾萬元的款項待房屋交付，辦理物業手續后給付，這是為了防止售房者有拖欠物業、取暖、水電等費用的情況。
5、明確稅費繳納責任。
按照稅法規定，房屋過戶的稅費有些是由賣方承擔的，但是在現在的市場情況下，一般所有稅費都是由買方給付。稅費由哪一方承擔要在合同當中予以明確。
6、明確房屋過戶時間和交房時間。
房屋過戶時間和交房時間在合同中予以明確是為了避免售房者延遲交房給購買人造成損失。建議根據各個城市貸款發放時間、過戶手續辦理時間來確定房屋過戶和交付的最后期限。并明確規定，如果賣方延遲交付房產，要如何賠付給買方。建議買方將賠付方式規定的高一些，例如按合約價格每天支付千分之五的違約金等。
7、明確房屋是否處于租賃期。
很多房產在房主計劃出售時，都處于出租狀態，有些購房者認為這不是問題，其實從法律的角度來說，處于出租狀態的房屋租房者是有優先購買權的，即使辦理的房產過戶，租房者也有權租住到合約期滿，所以，在簽訂購房合同時，對于房產是否處于租賃期以及如何處理一定要約定清晰。
作為購房者來說，應該要求售房者在交付房產時，結束租賃合同，在簽訂購房合同時，要明確如果因租賃問題產生矛盾，應由售房者負責解決和支付相關費用，以免造成麻煩、損失。
合同中要明確的責任
(1)二手房出賣方逾期交房的責任。出賣方逾期交房，會導致買家遲遲無法入住，拉長了整個二手房的交易流程，因此要約定好逾期交房的責任。
(2)買受人逾期付款的責任。賣家遲遲收不到房款，勢必會對整個二手房交易環節造成很大的影響，因此在合同中約定好此項責任，從而保障出賣人的權益。
(3)非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時辦理過戶手續的責任。
(4)買房或者賣方單方解除合同的責任。單方解除合同是一種對另一方造成很大影響的違約責任，因此為了避免交易雙方隨便的解除合同，違約責任中一定要在此項多加約束。
(5)房屋質量不符合約定的責任。
二手房簽訂購房合同的流程
1.必須確認房主真實身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
2.必須明確雙方違約責任
因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。
目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)規定期限內向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。
3.必須標明付款過戶時間
在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。
4.必須注明費用交接時間
這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。
5.必須有代理費明細單
隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。 但是，目前市場上存在中介經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求中介經紀公司明確寫明代理費的用途。
6.買方必須見房主
現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即中介經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。
7.必須學會使用補充協議
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
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