南京二手房購房的詳細流程是什么
在南京，很多人在購房的時候都會選擇購買二手房，因此價格比新房低而且居住方便。那么，在購買二手房的時候，需要哪些流程呢?以下是由學習啦小編為大家整理的南京二手房的購房流程，希望能幫到你們。
南京二手房購房的詳細流程
一、信息配對買方看房
首先要明確自己買房的需求，根據需求尋找現階段適合自己的房子，切忌一時跟風昏了頭，房子單價總價都要考慮，不要超過自己的支付能力。當然在看到好房源時也不必過于執著原先設定的條件，看情況適當調整，因為沒有滿足需求的房子，應該允許多少存在一些偏差。
二、產權調查
產權調查一定不可忽略，得留意一些產權不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權人進行交易，而沒有了解到房屋的真實產權，即使你交付了全部房款，也無法辦理產權過戶。夫妻共有房產，正在出租的房屋，產權歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不能交易。
三、雙方交談交納意向金
“意向金”是指買方為能更快找到理想物業，在購房目標明確后，擬定區域、面積、價格、標準等，預先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后，有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內沒找到合適的房子則退還款項。
四、買賣雙方簽約
簽《買賣合同》是購房環節中重要的一環，條款都必須認真思考謹慎擬定詳細閱讀，錯漏一個地方都不行。房屋總價、違約金、滯納金、交房時間、過戶時間、稅費支付、付款方式、物業交接等都必須白紙黑字寫清楚。
五、買方交定金
所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例(不超過20%)，預先給付對方當事人的 或其替代物。
六、賣家辦理抵押注銷手續
在二手房交易中有相當一部分房產是抵押房產。由于房產證不在業主手中，在交易時涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續的，買賣雙方及保證機構可在“劃轉協議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押，雙方應解除合同。
七、買方辦理銀行按揭手續
購房者如需貸款的，還應在辦理過戶手續前辦理銀行貸款相關手續，等審批通過后再辦理過戶手續，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面。
八、買方打首付款
購房款分批支付主要目的在于減少風險，以防在交易過程中發生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%，取得收件收據時支付60%，產證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。
九、雙方辦理權屬轉移
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續，買方繳納相關稅費
(2)辦理過戶登記
雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續。
十、賣方交房給買方
買方收樓時得根據雙方簽訂的合同逐項對房屋情況進行檢查，設施設備細清點，質量問題細排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業主協商，確定責任方，以免收房后扯皮。
十一、買方領取房屋權證
辦完權屬轉移手續后，在房地局規定時間內持完稅證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地區縣權屬登記部門申請領取房屋權證，同時房屋權屬登記部門向賣房人發放“辦結單”。
十二、銀行放款給賣房人
保證機構根據賣家手中的“辦結單”，通知銀行將“專用賬戶”內資金劃轉給賣家。自行劃轉資金的，可在此時將尾款交給賣方，因產權已轉移到其名下，也可留部分尾款，等物業交接完后結清。
十三、物業交接
審查所買房屋是否欠繳物業管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費用結清的收據、復印件等。
十四、買方支付末期房款
在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結清水、電、煤氣等公用事業費，以及物業管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應的保障作用。
二手房購房的注意事項
(一)弄清二手房的產權情況
購買二手房，重要的是產權證。購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權屬。
(二)了解二手房的房屋結構
二手房的房屋結構比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產權證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞隱患的情況。
(三)實地看看二手房的周邊環境和配套設施
購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面情況。
二手房購房常見的陷阱
一、房主陷阱
有些二手房看上去條件不錯，價格也合理，但是接待看房和收取押金甚至定金的人卻不一定是房主，收了錢之后就不見了。不少人會有一種先入為主的想法，認為既然住在這間房子里，那么應該就是房主或者房主親屬。實際上很多人就是利用這種方法騙取押金、定金甚至房款，所以我們交房款的時候還是應該多個心眼。
二、產權陷阱
中國經濟體制的多樣化，使得房屋產權也各種各樣。其中不少房屋是沒有完整產權的，不能參與交易，或者有很多的交易限制條件。一些人沒有弄清楚房屋產權，就匆匆忙忙跟房主拍板交錢簽訂協議，后卻發現因為各種原因無法過戶，成為產權陷阱的受害者。
三、物業陷阱
二手房是處于使用狀態或者使用過的狀態，其物業費用也就產生了。比如說水、電、煤氣、有線電視電話等，一些人在看房驗房的時候主要看房屋的質量和價格，忽略了這些隱性的因素。等到過戶入住后才發現這些費用都處于欠費或者停用狀態，要想正常使用還必須替前面的房東把這些欠費和罰款補交上，這樣消費者就多出一筆冤枉錢。
四、租戶優先權陷阱
在中國，法律規定房屋的租戶是有房屋優先購買權的。不少二手房也是處于出租的狀態，在租戶沒有聲明放棄優先購買權的情況下，買主如果僅僅是跟房東談妥，還是可能會遇到障礙的。如果租戶不同意，就無法達成交易。此外，即使租戶同意，交易雙方簽訂了購房合同，辦理了過戶手續，買主也有義務履行原租戶的租房協議。
五、一房多賣陷阱
房屋從簽合同到過戶有一定的時間和空隙，于是有些黑心房東就利用這些空隙時間做起來了文章，同時跟多個客戶接觸，然后收取不同客戶的購房款項，簽訂購房合同。這些東西不到辦理房產證過戶的時候是看不出來的，于是大家都成為了房東一房多賣的受害者，而房東可能就卷款逃跑，留下一堆糾紛給購房者。
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