二手房交易的詳細流程

時間：2017-08-01 11:45:42 李婉24由分享

　　你知道二手房交易的詳細流程嗎?要怎樣才能買到合適的二手房呢?這都是很多購房者心中的問題。那么，以下是由學習啦小編為大家整理的相關資料，希望能幫到你們。

　　二手房交易的詳細流程

　　一、信息配對買方看房

　　首先要明確自己買房的需求，根據需求尋找現階段適合自己的房子，切忌一時跟風昏了頭，房子單價總價都要考慮，不要超過自己的支付能力。當然在看到好房源時也不必過于執著原先設定的條件，看情況適當調整，因為沒有滿足需求的房子，應該允許多少存在一些偏差。

　　二、產權調查

　　產權調查一定不可忽略，得留意一些產權不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權人進行交易，而沒有了解到房屋的真實產權，即使你交付了全部房款，也無法辦理產權過戶。夫妻共有房產，正在出租的房屋，產權歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不能交易。

　　三、雙方交談交納意向金

　　“意向金”是指買方為能更快找到理想物業，在購房目標明確后，擬定區域、面積、價格、標準等，預先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后，有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內沒找到合適的房子則退還款項。

　　四、買賣雙方簽約

　　簽《買賣合同》是購房環節中重要的一環，條款都必須認真思考謹慎擬定詳細閱讀，錯漏一個地方都不行。房屋總價、違約金、滯納金、交房時間、過戶時間、稅費支付、付款方式、物業交接等都必須白紙黑字寫清楚。

　　五、買方交定金

　　所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例(不超過20%)，預先給付對方當事人的或其替代物。

　　六、賣家辦理抵押注銷手續

　　在二手房交易中有相當一部分房產是抵押房產。由于房產證不在業主手中，在交易時涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續的，買賣雙方及保證機構可在“劃轉協議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押，雙方應解除合同。

　　七、買方辦理銀行按揭手續

　　購房者如需貸款的，還應在辦理過戶手續前辦理銀行貸款相關手續，等審批通過后再辦理過戶手續，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面。

　　八、買方打首付款

　　購房款分批支付主要目的在于減少風險，以防在交易過程中發生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%，取得收件收據時支付60%，產證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。

　　九、雙方辦理權屬轉移

　　(1)完稅

　　買賣雙方需到地稅局辦理手續，買方繳納相關稅費

　　(2)辦理過戶登記

　　雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續。

　　十、賣方交房給買方

　　買方收樓時得根據雙方簽訂的合同逐項對房屋情況進行檢查，設施設備細清點，質量問題細排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業主協商，確定責任方，以免收房后扯皮。

　　十一、買方領取房屋權證

　　辦完權屬轉移手續后，在房地局規定時間內持完稅證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地區縣權屬登記部門申請領取房屋權證，同時房屋權屬登記部門向賣房人發放“辦結單”。

　　十二、銀行放款給賣房人

　　保證機構根據賣家手中的“辦結單”，通知銀行將“專用賬戶”內資金劃轉給賣家。自行劃轉資金的，可在此時將尾款交給賣方，因產權已轉移到其名下，也可留部分尾款，等物業交接完后結清。

　　十三、物業交接

　　審查所買房屋是否欠繳物業管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費用結清的收據、復印件等。

　　十四、買方支付末期房款

　　在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結清水、電、煤氣等公用事業費，以及物業管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應的保障作用。

　　二手房買賣應注意的風險

　　(一)來自交易主體方面的風險

　　即買賣雙方沒有從事房屋交易的資格、具體表現為出賣人非房屋所有權人也未獲得房屋所有權人的有效授權，作為買受方的個人,支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。

　　(二)來自交易房屋的風險

　　主要有:

　　1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍;

　　2、房屋權屬存有爭議;

　　3、房屋為共有出賣人未經共有權人同意

　　4、房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;

　　5、房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的;

　　6、已購公有住房或經濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;

　　7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓;

　　8、交易房屋存有質量瑕疵。

　　(三)來自交易手續方面的風險

　　房屋屬于不動產范疇，其交易規則有別于一般動產的交易規則。房屋產權極相關權利的發生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產生房屋所有權變動的法律效果而只有當房屋交易手續齊全、合法時，登記機關才予以登記。因此，若手續不全或交易違法，權屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

　　(四)來自房屋評估方面的風險

　　二手房交易的重要一環是需對交易房屋進行評估。在這個環節存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。

　　(五)來自二手房交易合同方面的風險

　　主要為交易合同雙方的權利義務約定不明引發爭議，或交易方利用合同進行詐騙。