簽訂二手房購房協議注意事項

　　近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況經常出現，往往購房者付了定金和首付款、正準備過戶時才發現自己上當了，去找人又無法找到當初簽約的那個人。那么，在簽訂二手房購買協議的時候，需要注意什么事情呢?下面由學習啦小編為你提供的相關資料，希望能幫到你。

　　簽訂二手房購買協議的注意事項

　　第一、簽訂合同前必須認真核實房主身份，防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現

　　近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況經常出現，往往購房者付了定金和首付款、正準備過戶時才發現自己上當了，去找人又無法找到當初簽約的那個人。因此，二手房購置必須確保簽約主體是有權進行房屋買賣的合法房主。

　　第二、合同上明確標明房屋基本情況和付款時間

　　對買主來說，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址、門牌號、面積和戶型。這些信息須按產權證上注明的為準。包括在售房屋提供的房屋產權證是否屬真實、房產面積多大、該房產用途是辦公還是居住或是其他，這些都需注明。對賣方來說，最重要的是標明付款時間，尤其是付款方式，必要在合同中注，不能模糊的口頭約定。

　　第三、合同必須明確各種費用的交接時間和方式

　　二手房因為是處于使用中的，所以有各種各樣的費用，比如說水電、煤氣、物業、有線電視等費用，這些費用有些是預付費的，有些是年終結算的，費用如何交接，什么時候交接都必須有個明確的規定，省得購房后才發現問題而產生一些不必要的糾紛。

　　第四、寫明違約責任和合理利用補充條款

　　房屋買賣手續辦理和房屋過戶期間因為各種原因雙方都存在違約的變數，不少人購房時基本就只注意房款、過戶等問題，而忽略了違約的可能性，因此購房合同必須要寫清楚各種違約的負責主體，違約的賠償具體數目等，這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規的中介公司簽署正式的購房合同，合同中對違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中，可能還有一些問題一時無法確定，這些可以在后來確定時增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，這樣可以避免后期的一些麻煩。

　　第五、購房者要對即將進行交易的房產進行必要的了解

　　該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利;該房產是否已設定抵押。根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

　　第六、購買二手房時，需要準備的證明材料

　　購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件;2、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內、外機構公證、認證后方為有效。

　　第七、購買二手房，房子的現狀須在合同上加以注明

　　房屋應是現狀銷售，以看房的情況為準，合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設施有哪些，包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設施。大多數購房者都是在房屋使用中的時候去看的房，在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現狀，包括屋內的家電家具，合同中雙方必須約定好是否留存家具家電，必須有所注明。

　　二手房選購小妙招

　　注意一：房屋產權是否明晰

　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　注意二：交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看產權證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　注意三：房屋手續是否齊全

　　產權證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有產權證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有產權證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有，將來買方辦理取得后，原房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有產權證的房屋進行交易。

　　注意四：土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

　　注意五：市政規劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5-10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

　　注意六：福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　注意七：單位房屋是否侵權

　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

　　注意八：物管費用是否拖欠

　　有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費、電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

　　注意九：中介公司是否違規

　　有些中介公司違規提供中介服務,比如房屋評估價格高于市場價等。

　　購房者進行二手房交易的時候一定要選擇誠信可靠的中介機構或房地產經紀人來操作。

　　注意十：合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。