深圳二手房購房的具體手續(xù)流程
在深圳，很多人會因為房價的問題，選擇購買二手房，那么，在購買二手房的時候，具體的流程是什么呢?以下是由學習啦小編為大家整理的深圳二手房購房的流程，希望能幫到你們。
深圳二手房購房的流程
第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核
產(chǎn)權(quán)審查主要是買方應當注意的問題，大部分業(yè)主的房產(chǎn)證是在銀行抵押，只有房產(chǎn)證的復印件。這種情況下，應當審核賣方的產(chǎn)權(quán)是否真實。目前，深圳規(guī)劃與國土資源委員會的網(wǎng)站上有一個存量房計稅系統(tǒng)，實際上也可以作為審查產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。因為，之有身份證號碼和房產(chǎn)證號碼都屬對了，才顯示評估價的價格，側(cè)面就反映了這個產(chǎn)權(quán)式真實的。
第2步：交定金與簽合同
剛才說到買方應當審核產(chǎn)權(quán)的問題，我們是建議在審核產(chǎn)權(quán)后再簽合同、交定金。
作為賣方來說，在查檔產(chǎn)權(quán)清晰后，應當要求中介將定金轉(zhuǎn)給自己。某些中介一直將定金放在中介不給業(yè)主，也是不對的。并且，一般來說，交房保證金預留5000足夠了，其他都應當轉(zhuǎn)給業(yè)主。此外，稅費要約定清楚。
第3步：贖樓
贖樓是指賣方還清銀行貸款，拿回房產(chǎn)證，注銷抵押登記。如果是紅本在手，就不需要贖樓。贖樓一般是委托擔保公司，由擔保公司提供擔保，向銀行申請贖樓貸款。委托擔保公司的情況下，擔保公司會要求業(yè)主出具全權(quán)委托公證書。由于部分不良中介會拿全權(quán)委托公證書損害業(yè)主權(quán)益，因此，在業(yè)主有能力自行還清貸款的情況下，不建議委托擔保公司贖樓。
關于贖樓的期限，作為業(yè)主來說，盡量不要限定贖出房產(chǎn)證的期限，因為可能因為擔保公司、銀行等原因?qū)е纶H樓時間相對較長，如果限定了較短的贖出房產(chǎn)證的期限，可能最終違約。
作為買方來說，我們建議最好不要幫業(yè)主贖樓，無論是用首期款還是用一筆款擔保贖樓。這兩種當時都是用買方的資金幫業(yè)主還清貸款贖樓，而一旦業(yè)主毀約不賣或?qū)⒎慨a(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人，買方有可能錢房兩空。
第4步：付首期及資金監(jiān)管
作為買方來說，建議首期款不要直接付給業(yè)主，而是要放在銀行進行監(jiān)管，這樣就有保障。如果首期款直接付給業(yè)主，業(yè)主毀約不賣并且不退款，就會很麻煩，打官司也需要很長時間才能拿回錢。
另外要注意資金監(jiān)管是要在銀行做，而不是中介公司。以前中介公司經(jīng)常監(jiān)管巨額購房款項，最后老板攜款潛逃。現(xiàn)在情況要好些，中介公司最多有權(quán)監(jiān)管不超過房價5%的定金。
作為業(yè)主，買方是否將首期款足額打進銀行監(jiān)管賬戶，需要審核。
第5步：簽訂買賣合同
這里的買賣合同一般是指國土局系統(tǒng)打印的正式過戶用的合同，關于這個合同最主要的一個問題就是陰陽合同的問題。
以前陰陽合同，是按照原價過戶，去年出臺了評估系統(tǒng)，最低要按照評估價過戶。但評估價一般只有市場價的60%左右，因此，按評估價過戶實際上也是采取陰陽合同方式過戶，只不過政府認可罷了。但少數(shù)買方會無理取鬧，以新簽署的合同價格較低為由，要求按過戶價支付房款。
因此，為了防止糾紛，我們還是建議，雙方再簽署一份價格確認書，確認應當按照真實價格執(zhí)行和支付，過戶用的合同中的價格不作為真實交易價格執(zhí)行。
第6步：選銀行和辦按揭
一般來說，中介會推薦按揭銀行，因為中介公司的合作銀行一般條件還是比較優(yōu)惠的。但我們建議買方結(jié)合利率優(yōu)惠條件、銀行離家的遠近程度綜合考慮，我之前遇到過中介相熟的一個銀行客戶經(jīng)理，其所在的支行在比較偏遠的地方，到中心區(qū)來搶按揭的單，這樣的話，到時候買方要贖樓或辦理有關業(yè)務，需要到該比較偏遠的支行去辦理。因此，中介推薦的按揭銀行并不一定就是最好的。
第7步：過戶及交稅
過戶有一個問題需要注意，就是收文回執(zhí)不要讓買方自己拿走了。因為萬一買方拿了收文回執(zhí)不去辦抵押登記，那么銀行就不會防按揭款給業(yè)主。當然，這種情況比較少，銀行和中介公司按揭員一般都會注意這個問題。
稅費的問題其實在最開始賣房就要了解清楚。現(xiàn)在房子沒滿5年，就會有5.6%的營業(yè)稅及城建教育附加。如果業(yè)主出售的房子不是唯一住房，就會存在1%的個稅。另外，在簽署房產(chǎn)買賣合同的時候，買方尤其需要注意稅費的承擔和劃分問題。最后，剛才我們所提到的價格確認書，最好備注“如果誰提出按照實際成交價過戶，就由誰承擔因此增加的稅費”。
第8步：后續(xù)事項
后續(xù)主要是交房，一般來說，前面的事項順利交易完成后，交房不會有什么爭議。因為房子的有關情況和問題，在看房的時候就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)和了解了。交房主要是物業(yè)、水電、煤氣、網(wǎng)絡、有限電視等過戶。
深圳買二手房交易過程的注意事項
1、深圳買二手房交易過程中要注意在交易之前到公安機關查詢交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。
2、派出所僅限本人調(diào)取戶籍材料的話，買方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。如果賣方拒絕的話，則房屋的戶口即可能存在問題。要求賣方出示戶口本，并留存復印件。通過審查賣方的戶口本，買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。
3、戶口問題約定適當?shù)倪`約責任。在簽訂購房合同時，應把握兩點：一是付款的時間。必須約定賣方確認所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時，才不追究其責任。買方應當時刻牢記：花錢買的不僅僅是一處產(chǎn)權(quán)無爭議的房屋，還應當質(zhì)量有保障。
深圳購買二手房要交的土地出讓金
1、國有土地使用證分劃撥和出讓兩種類型出讓，指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，它是有償取得國有土地使用權(quán)。劃撥則是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
2、深圳二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。
3、劃撥土地中國家對土地沒有收土地使用費，只收了土地使用稅，也就是說免費使用，而出讓土地國家對該塊土地收取了土地使用費和土地使用稅。劃撥和出讓是國有土地使用的兩種類型，劃撥主要用于公益性質(zhì)的用地，出讓主要適用于商業(yè)性質(zhì)用地。
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