北京商品房購房的相關流程

　　在北京，由于房價的問題，很多購房者在購房的時候都會選擇商品房，那么，在北京購買商品房，需要哪些流程呢?以下是由學習啦小編為大家整理的北京商品房購房流程，希望能幫到你們。

　　北京商品房的購房流程

　　1、準備買房

　　買房前要做很多準備，首先需要看看自己有沒有購房資格。以北京為例，沒有北京戶口，想在北京買房，需要連續繳納5年個稅或社保，有合法有效的暫住證，并保證自己名下在北京無房產。其次需要根據自己的經濟實力，對房款總數有一定的預期?？梢酝ㄟ^各種渠道了解在售新房樓盤的具體情況，制定一個大概的購房計劃。

　　2、看房選房

　　對中意的樓盤項目，可以去實地考察，只有自己看過了，才知道真實情況，廣告與實際情況相差的有點多?？礃影彘g是每個購房者都要經過的環節，在看樣板間時，帶上尺子打量下家具尺寸、詢問一下銷售員房屋管線位置、將樣板間的燈關掉看自然采光、問清交房時與樣板間之間的差別。看沙盤時，要注意沙盤中可能存在的貓膩。

　　進入選房階段時，要注意選擇樓層、戶型，并注意周邊配套的規劃圖。項目周邊配套可以通過項目所在區域的住建委網站進行查詢。

　　3、認購、購房資質審核、簽約

　　購房者看好房子準備買房時，需要向開發商繳納一部分數額的定金，并簽購認購書。繳納的定金金額比例不得超過合同標明的總房款的20%。一般來說，比較搶手的項目，開發商會讓購房者排號。拿到比較靠前的購房者，有優先選擇房源的權力。

　　在簽約之前，需要先在網上審核你的購房資質，購房資質審核通過后，直接進行網簽，網簽需要提供的資料有《購房認購書》、《購房承諾書》、《家庭信息表》，網簽后與開發商簽訂購房合同。簽訂購房合同時，要注意看看合同中有沒有空白條款、補充協議中的義務與權利是不是對等、違約責任和賠償有沒有寫清楚、交房日期與交房標準是否清晰，有沒有壟斷物管權。

　　4、付款、辦貸款

　　簽約后，你需要付給開發商首付款，商業貸款認貸不認房;公積金貸款，認房不認貸。

　　一般來說，開發商會有指定合作的銀行，目前的商貸利率政策是4.9%，但各銀行會有自己的折扣，具體的銀行貸款利率以申貸的銀行利率為準。

　　5、驗房收房

　　房屋竣工之后，開發商會通知你進行驗房收房。注意收房時間，驗房時要仔細核驗房屋的每個細節，除了要查看項目的“商品房預售許可證”還要查看其他的“三證一書一表”。如果開發商拿不出這些證件，可以直接拒絕收房。

　　“三證一書一表”中三書指的是《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》;一證是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》;一表是指《竣工驗收備案表》。

　　6、交費入住

　　收房后，會有稅務部門的工作人員到現場，你需要辦理交稅事宜。一般來說，商品房住宅需要繳納契稅和公共維修基金，房還需交印花稅，然后繳納物業費、取暖費、停車位的費用等。

　　北京商品房購房的注意事項

　　1、不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產開發企業的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應謹慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現的，較好要求開發企業以書面合同形式予以確定，不寫進合同條款中的事項發生糾紛后，很難受到法律保護。

　　2、查驗商品房項目的建設手續。購買商品房現房的，購房人應注意驗看房地產開發企業的營業執照，開發企業資質證書，建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續等相關資料。開發建設手續不齊全的房屋，將不能辦理產權登記手續。

　　3、查驗房地產開發企業是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》所載的房屋幢號范圍內。

　　4、審慎購買“鄉產權”。所謂鄉產權房屋(又稱小產權房屋)，是指在農民集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉(鎮)政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。

　　這類房產只能由這個鄉的村民購買居住，且不允許上市交易，下發的房產證是藍色的小本?，F在小產權房的買賣受到了很大的關注，已經有明文規定，城鎮戶口的人不能買小產權房，村民將自己的小產權房出售后，不得再獲批宅基地。所以買小產權房的風險很大。

　　5、購買商品房簽訂協議后，應積極督促開發企業到房地產行政管理部門辦理合同備案;

　　北京商品房過戶的方法

　　1·商品房辦理過戶時候，房屋出售的年限已經達到五年，房屋的出售方可以申請，不交納營業稅·個人所得稅·土地稅三種稅費，房屋產權沒有達到五年就出售，稅費正常繳納，買方不享受房屋產權年限優惠政策。

　　2·賣方的稅費有：營業稅是成交價的5.5%，個人所得稅是差額的20%或是成交價的1%，土地稅是房屋成交價的1%，印花稅是房屋成交價的0.05%。

　　3·買方的稅費是：房屋的出售面積在90平米以下，契稅是1%，房屋出售的面積在90平米至140平米之間，契稅是1.5%，房屋出售面積在140平米以上，契稅是3%。

　　4·其他的費用有：房屋交易費是6元每平米，房屋評估費是成交價0.5%，登記費是80元。這部分費用合同內協商由誰繳納，就是誰繳納。

　　5·出售方有其他房產，產權滿五年個人所得稅還是要繳納1%，營業稅在出售面積達到140平米以上繳納。買主名下有其他房產，契稅就是3%，沒有其他比例。

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