二手房購房毀約都有哪些現象

時間：2017-08-16 09:03:58 李婉24由分享

　　在購買二手房的時候，會經常出現毀約的現象，而發生毀約現象的原因也不同。那么，二手房購房毀約常見的現象都有哪些呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房購房毀約常見的現象，希望能幫到你們。

　　二手房購房毀約常見的現象

　　一、中介問題：“包購糾紛”不是違約

　　買方認為既然與中介簽訂合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數額的意向金或預付了部分房款，后未能買到房子，即是中介違約了。

　　相關知識：判斷是否違約得看合同如何約定。法律沒有規定中介公司有義務必須買到房，但是一旦中介公司作出承諾或者保證買到房屋，如果仍沒有買到，應當視為違約。

　　二、中介問題：買方拒付居間費

　　買方以中介公司提供虛假信息、隱瞞重要信息等原因，拒付居間費。

　　相關知識：中介公司有如實向客戶提供房屋真實情況的義務。承擔賠償責任必須要看客戶損失和中介公司的行為是否相當，是否能夠構成拒付理由。一旦因為中介公司的隱瞞行為或者虛假信息，造成了客戶重大損失，例如中介公司未將房屋上設定抵押的情況告知客戶，給客戶造成了重大影響，那么中介公司要承擔相應責任。

　　三、賣方問題：后悔不賣房

　　部分地區房價上漲，賣方違約情況由此增多。雖然在房屋買賣合同中約定了違約金的支付，但是仍然有很多賣方不惜承擔違約金賠償作為代價，賺取差價。

　　相關知識：這種現象屬于典型的惡意毀約。民法中的誠實信用原則體現在合同法中，就是合同信守原則，均要求當事人雙方遵守合同約定，合法正確地行使雙方的義務。同時，合同法中約定了違約責任，購房者可以要求賣方繼續履行合同。如果合同已不能實際履行，購房人還可要求賠償相應損失。

　　四、賣方問題：家庭意見不一

　　買賣雙方已簽訂定金合同，賣方往往只有部分產權人出面簽約，事后，其他共有人以未征得同意為由提出訴訟，要求確認預約合同無效。

　　相關知識：按照民法規定，共有人擅自處分共有房屋，如果其他共有人不追認或者處分人事后沒有取得完全權利，此行為即屬于無效。

　　但現實生活中，往往一些當事人利用該條款，明明簽約出售了房屋，卻以其他共有人不同意為由，要求確認合同無效。一旦發生這類情況，必須首先基于事實判斷。通過各種事實和證據查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反對或者應當知道該買賣行為，那么在法律上也可以推定已經征得了其他共有人默認或者追認，構成民法上的表見代理，視為合同有效。

　　五、買方問題：房“不吉利”要退房

　　二手房交易后，買方得知房屋中有人死亡或者門牌號中有“4”等類似情況，以“不吉利”為由提出退房。

　　相關知識：這往往涉及到法律和風俗的關系。一般來說，法律不會考慮迷信因素。但是，在一些特殊情況下，可能對購房者的心理影響大，法官會參酌這些因素，進行利益考量。

　　六、買方問題：反悔不買房

　　買方在雙方簽訂協議后，又以種種理由不購房，要求中介公司退還意向金。

　　相關知識：意向金不是法律概念。首先根據當事人在合同中具體的約定，判斷意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者預付款性質，那么理應不能退還。但是，如果雙方約定了退還意向金的條件，一旦對方行為不符合條件規定，那么應當退還這筆費用。

　　七、雙方問題：彌補房屋漲幅差價

　　房價不斷上漲，在雙倍返還定金不足以彌補房屋漲幅的情況下，買方起訴主張房屋的差價損失。

　　相關知識：如果雙方當事人在合同中約定了違約定金條款，收取定金一方如果違約，除了承擔雙倍返還定金外，如果不能彌補實際損失，還應當賠償損失。

　　合同法上的損失除了實際的財產減少損失，還應當包括市場等因素帶來的本應獲得而不能獲得的間接損失。

　　八、雙方問題：“跳單”買賣方違約

　　為了省下中介費，在中介介紹買賣雙方見面后，買賣雙方跳過中介私下交易，也屬于違約。

　　相關知識：中介公司的勞動同樣受到尊重，中介公司為買賣雙方提供信息，起到了橋梁作用。在中介公司誠實履行了中介義務后，如果買賣雙方違反合同約定，直接進行交易，對中介公司也構成違約，應當承擔相應賠償責任。

　　二手房買賣不過戶的后果

　　這幾年，隨著房價的不斷上漲和國家對房地產政策的連續調整，二手房買賣合同大量增多。但是出于各種原因，很多人簽訂合同后并沒有馬上辦理房屋過戶手續。在這種情況下，雖然房產交易的雙方進行了公證或者簽訂了協議，甚至房屋已經實際交付，但買賣雙方沒有到交易核心辦理登記過戶手續，產權人未進行變更的，產權仍然屬于賣方，

　　由于我國對不動產實行的是登記制度，買賣雙方簽訂的合同只能體現債權關系。如果雙方不辦理房屋產權轉移變更登記那么就對物權變動不發生法律效力，房屋的產權人仍然是賣方。